▲ KBS 1TV < KBS 스페셜>/ 25일 오후8시

■ 연출: 이완희 PD, 이도경 PD ■ 글: 신지현 작가

“경기 후퇴 이후, 작년에 맨해튼과 뉴욕 주변 지역의 집값은 평균 20-30% 하락했다.”
-미국 뉴욕 부동산업자

“리먼 브라더스의 도산이후 경기 후퇴로 집값이 떨어졌다. 집값은 최고점에서 최저점까지 약 16% 하락했다.” -영국 첼시 부동산업자

“이것은 5억 2천만 엔짜리 맨션이다. 작년과 재작년을 비교해보면 가격이 15% 내렸다.”
-일본 도쿄 부동산업자

지난 금융위기 이후 세계의 주요도시 집값은 모두 10% 이상 하락했다. 하지만 대한민국 서울 강남의 집값은 지금, 금융위기 이전과 별반 다르지 않다. 금융위기 이후 하락했던 집값이 세계 어느 나라보다 빠르게 회복한 것이다. 최근 DTI규제와 재건축 호재 속에 혼돈을 겪고 있는 부동산 시장. 대세 상승인가. 폭락의 전주곡인가.

2009년 대한민국, 한치 앞을 알 수 없는 부동산 시장을 KBS스페셜에서 점검해본다.

□ 2009 대한민국 부동산 시장, 냉정과 열정 사이.

보금자리 주택과 재건축을 기대하는 강남아파트를 중심으로 부동산 열기가 나타나고 있다. 하지만 그 외 수도권과 지방의 부동산시장은 여전히 냉각되어 있었고 이전부터 문제가 되던 미분양 아파트도 여전히 남아있었다. 재건축 규제완화 등 부동산 부양정책으로 서울, 강남 등 버블 세븐 일부지역은 단기간에 이상 급등한 반면, 수도권 외관지역과 지방시장은 냉각되는 국지적 양극화현상이 심화되고 있는 실정이다. 향후 대한민국 집값은 어떻게 되는 것인가. 전망은 엇갈리고 있다.

□ 주장1> 집값, 아직 대세상승이다.

“2016년 정도 되면 대한민국 부동산 시장의 수급이 상당히 안정되는 시기예요. 그 전에는 오른다는 거예요. 전에는 오른다!” -김부성 <부동산富테크연구소>소장

“강남은 최소한 떨어지지 않겠다고 생각하고, 서울시 전체에 호황이 있을 것 같아요.”
-부동산 세미나 참석자

300여명이 넘게 모이는 부동산 세미나 현장. 매달 30만 원가량의 수업료를 내고 부동산 재테크를 공부하는 수강생들. 이들은 여전히 부동산 시장에 대한 낙관적인 입장이다. 집값은 다시 오르기 마련이며, 집값이 전반적으로 하락해도 강남을 비롯한 몇몇 종목들은 강세를 이어 갈 것이라 한다. 35년 전, 정부주도의 개발정책에 의해 건설된 강남. 지하철을 비롯한 도시 인프라는 물론, 교육 인프라까지 완벽하게 갖춘 강남은 여전히 많은 이들의 선망의 대상이다. 집값의 바로미터 강남의 집값상승은 강남 외 지방까지 부동산 시장을 견인할 수 있을까. 부동산 불패의 상징, 강남의 부동산 신화는 계속될 것인가.

□ 주장2> 집값, 대세 하락으로 돌아섰다.

“일부 부동산 전문가란 분들이 오를 곳은 오른다고 얘기하지만, 이미 강남불패는 깨졌습니다. 강남 재건축을 제외한 강남의 대형평형 아파트들은 이미 2~30% 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.” -선대인 <김광수경제연구소>부소장

최근 대한민국 부동산 시장에 대해 전망한 책이 베스트 셀러로 올랐다. 높은 가계대출로 볼 때, 대한민국 집값에 거품이 형성되어 있고 세계 부동산 시장의 흐름처럼 대한민국 집값도 거품이 빠져 물가수준으로 수렴한다는 것이다. 이러한 주장을 하는 전문가들은 이미 거품이 빠지기 시작해 집값 하락세에 접어들었다고 주장한다. 물론 강남지역의 아파트도 가격하락의 예외는 아니다.

□ 부동산 거품은 빠져야 하는가.

일부 전문가들은 집값거품이 안정적으로 제거되는 것이 우리 경제 전반에 이롭다고 충고한다. 집값 거품으로 전체 자산의 80% 이상이 부동산에 묶여있고, 이로 인해 내수 침체와 고용감소가 야기된다는 것이다. 또한 지금 대한민국은 부동산 자산에 따른 양극화가 심각한 상황. 부동산 거품은 이를 심화시키고 있다.

아파트 수는 계속 늘어나고 있지만, 갈 곳 없는 저소득층도 늘어나고 있는 대한민국. 집이란 사는 것이 아니라 사는 곳. 집과 그 가치에 대해 다시 한 번 생각해 볼 때다.

“소박하게.. 그렇게 좋은 아파트가 아니라 허름한 집에 살더라도, 살던 집을 지키며 살고 싶은 마음을, 십년이고 이십년이고 내 아이들과 이웃들과 살고 싶은 그런 마음을 아무도 지켜주지 못하는 것 같아요.” - 성수동 재개발지역 거주자